写字楼：龟兔赛跑，乙级更旺

　　满堂红七月成交数据显示，七月广州成交写字楼租售交易中甲级写字楼占总成交量的 22.2 ％左右，而乙级写字楼占总成交量达到 78.8 ％。据满堂红写字楼部置业专家介绍，目前市场上对乙级写字楼的需求量较甲级写字楼明显大很多，目前广州市甲级写字楼的空置率在 30 ％左右，而乙级写字楼的空置率则不到 10 ％。

　　甲级写字楼是目前行业内自发形成的一种通行叫法，国家在这方面并没有成文的规定，它是在以港台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其综合质素不同，划分为甲、乙、丙等几个等级。从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有 8 大特征：管理国际化； 24 小时写字楼；人性化：空间的舒适性和实用性；数字化；节能化；便捷的交通和商务化等等。目前广州的甲级写字楼主要集中在天河区的天河北商圈和珠江新城商圈，中信广场，耀中广场，维多利广场，华普广场，勤建大厦，双城国际等是天河区甲级写字楼的代表，这些写字楼以其便利的交通，完善的办公施舍及齐全的配套管理而著称，目前租赁价格都在 100 元 / 平方米 / 月以上，二手均价在 15000 — 25000 元 / 平方米左右。

　　乙级写字楼在交通条件，办公设施，配套管理等硬件方面都稍逊甲级写字楼，但是却能在价格，面积分割，内部配置等方面满足大部分客户的需求。目前广州乙级写字楼一般都以 300 平方米以下的小面积单位为主，主要代表楼盘有三新大厦，富星商贸大厦，新达城大厦，高讯大厦，东峻广场，粤海集团大厦等，就地域分布来看，环市路和东风路是乙级写字楼主要的集中地。目前广州乙级写字楼二手均价在 6000-8000 元 / 平方米左右，租赁价格约为 80 元 / 平方米以下。

　　甲级写字楼在硬件设施等方面优势明显大过乙级写字楼，但是为什么在市场租售方面却远不及乙级写字楼看好呢？其实 随着近年广州产业结构的不断变化，客户的写字楼需求不断丰富， CBD 区域分布逐步外延，档次区分越加明显。为大企业提供配套的中小企业因规模与实力的限制，逐步选择搬出中心区域租金居高不下的甲级写字楼，进而选择交通便利的 CBD 辐射区域内的乙级写字楼，这一变化使得乙级写字楼得到更多的关注。而这些乙级写字楼以其适中的价格优势，合理而实用的面积分割，高标准的内部配置等因素成为服务配套型企业的首选。

　　据满堂红写字楼部的置业专家介绍，目前写字楼方面租售情况最看好的是东风路及环市路的一些乙级写字楼。现在市场上要求租赁写字楼的主要的是一些新近成立的中小型公司，由于经济实力和规模等方面的限制，客户对写字楼的配套设施等方面的要求不高，需求面积也一般在 300 平方米以下，但是这些客户对写字楼月租金和管理费方面的要求较严格，一般都要求在 40-70 元 / 平方米 / 月左右，而东风路和环市路乙级写字楼正好符合这些客户的要求，东风路和环市路商圈交通条件便利，而且处于天河中心商圈的主要辐射范围之内，虽然在规格上比不上中心 CBD 甲级写字楼，但是这些乙级写字楼现有的条件已经完全能满足中小型公司的办公要求。而购买写字楼的客户多半以投资为主，这些客户看中东风路及环市路乙级写字楼的主要原因是因为该区域内乙级写字楼低廉的价格及高回报率，以东风东路 386 号东峻广场为例，目前该楼盘写字楼二手均价约为 6033 元 / 平方米，租赁价格为 65 元 / 平方米 / 月，年回报率高达 12.92 ％。

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