短炒客将目标对象扩散到全市各地

—— 2007年7月广州二手房市场研究报告

　　据广州市国土房管局公布的数据， 7月份全市新10区的二手住宅成交量为59.76万平方米，同比增加11.0%。当月是传统上一年内继3月之后的第二个置业热潮期的开始，中介的买卖业务量也有所增多，7月经满堂红地产促成的住宅买卖业务量比6月份增加12.8%。

　　满堂红研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析， 7月份广州总体（不含南沙、萝岗）二手住宅成交均价为6307元/平方米，环比微跌0.02%（下调1元/平方米），同比上升27.6%；中心城区二手住宅成交均价为6719元/平方米，环比微跌0.2%，二手楼价作窄幅平台整理。当月受高端物业出租成交比重增大的带动影响，全市平均租金呈现强劲反弹态势，7月份广州总体（不含南沙、萝岗）二手住宅平均租金为27.6元/平方米·月，环比上升7.7%；中心城区二手住宅平均租金为28.8元/平方米·月，环比上升9.2%。

来源：满堂红研究部

短炒客将目标对象扩散到全市各地

　　最近一段时间，媒体对深圳投机客“走出深圳”，到珠三角其它城市炒楼的现象作大篇幅的追踪报道。深圳购房团在广州的活动领域以一手楼市为主，二手楼市内出现成批的深圳炒家现象不算明显。但深圳投机客的资金承接力相对较强，对部分小业主“反价”后的价位仍然可以接受，从而间接促使广州二手楼市内的短线投资行为不断活跃，短线转售的个案有所增多。

　　从今年上半年的短线转售个案看，短炒客活跃的地段主要是白云区的广花路、景泰新村、罗冲围，以及番禺区的洛溪、钟村一带。而在 7月份，短炒客的活动范围不再局限在上述几个地域，而是呈“遍地开花”态势，一些平时普遍被认为炒房成本较高或位置相对偏远的地段均能见到短炒客的身影。譬如荔湾的周门、中山八路、花地大道；越秀的东华南路、寺右新马路、应元路、惠福路、解放北路；海珠的江南西、新港西、东晓南；天河的黄埔大道中、粤垦路；黄埔的丰乐南；白云的西槎路；番禺的南村等地。部分物业前后两次交易的时间差仅为一个月，但帐面盈利已达到32.5%（见下表）。

　　满堂红研究部经理周峰分析，短炒客选中的物业皆具备以下的特征：首先是户型以两房或小三房为主，面积多数集中在50～90平方米之间，该类房源在市场上的受众较多，容易转手流通。其次是物业原来的小业主放售价低于二手行情，一般低约10%左右，如此可以令短炒客有足够的操作空间，特别是在现时的上升行情中，获利空间会更大。此外，老城区的物业以房改房为主，新区则以商品房为主，尽管老城区的商品房物业有更高的价值，但物业原来的小业主相对要精明些，出售价也定得比较高，短炒客未必能用较“笋”的价钱购得房产，再转手盈利。

近期部分短炒物业的成交情况表

来源：满堂红研究部

中心城区二手住宅套均面积在减少

　　根据满堂红研究部的数据，今年头七个月中心城区的二手住宅买卖套均面积为 75.31平方米/套，比去年同期减少了1.46平方米/套。中心6区中只有白云区在同期对比上出现正数，而越秀区同期对比减少了3.69平方米/套，荔湾区同期对比减少了2.54平方米/套。本来，一手楼市供应的产品面积越来越大，而二手楼市内因存在“改善型”需求，市民所购置的物业面积也应该越来越大的，那为何会出现上述套均面积同期对比出现减少的现象呢？周峰分析，中心城区的二手楼价上涨急速已制约了购房者对大面积物业的需求，今年头七个月，中心城区的二手住宅买卖成交均价为6236元/平方米，对去年同期的4826元/平方米上升了29.2%。二手楼价急升，市民的资金预算却无法实现同步增加，有迫切居住需求的购房者只能选择面积比预期相对小一点的物业，久而久之，购置中小面积物业的客户比重便不断增大，故二手住宅买卖套均面积出现了跟常规思维相反的减少现象。

2006、2007年1-7月中心城区二手住宅买卖套均面积对比表（单位：平方米/套）

来源：满堂红研究部

毕业生租小房潮促使租赁市场活跃

　　满堂红地产的成交数据显示， 7月份在高校毕业生租房潮的刺激下，7月份全市的租赁成交宗数比6月份增加3.3%。与此同时，高端物业的成交比重有所增大，单位租金大于40元/平方米·月的物业出租宗数比例从6月的11.5%增加至7月的17.7%，从而令广州二手住宅平均租金扭转了之前连续两个月下调的态势，调头上行。全市和中心城区的住宅平均租金皆刷新今年4月份广交会期间的纪录，当月全市总体（不含萝岗、南沙）平均租金为27.6元/平方米·月，环比上升7.7%；中心城区的平均租金为28.8元/平方米·月，环比上升9.2%。

　　综观全市，天河、海珠两区的租赁市场表现最为活跃。天河区的租赁热点之中，体育中心、天河公园、东圃三大板块炙手可热， 80平方米以下的2房1厅、1房1厅以及单间约占总成交宗数的七成，深受毕业生的追捧。天河区本月的平均租金为30.3元/平方米·月，环比上升10.3%，租金水平仅次于越秀区。海珠区的租赁热点较为平均，其中毕业生租房现象比较突出的是新港西路板块和赤岗板块，所租的房子大多以租金相对便宜的楼梯房为主，1000元/月以下的1房单位、1000～1500元/月的2房单位最为好租。海珠区本月的平均租金为28.4元/平方米·月，环比上升8.2%。据经纪介绍，刚毕业的大学生经济收入有限，因而不会接受月租金太高的房子，其中不少人是与同学合租一房，只要求配有家私、电器，物业所处楼宇无电梯亦可。

来源：满堂红研究部

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