一、珠三角楼市形成“一峰众洼地”格局

　　近一年来，珠三角地区二手楼价涨势凌厉，其中以深圳楼价上涨最为急剧，数据显示， 2007 年上半年深圳二手住宅均价同比上涨了约 50 ％。目前珠三角地区“一个峰顶，四个洼地”的楼市格局已经十分明朗，即以深圳楼价为最高峰，广州、珠海、东莞、佛山四城市楼价与之相差甚远，甚至不及深圳的一半。

图 1 ： 2007 年上半年穗佛莞珠四城市二手住宅成交均价（单位：元 / 平方米）

　　楼价疯涨，不少深圳投资者获利丰厚，但楼价高位运行，也令深圳房地产市场开始动荡不安。 2007 年 7 月，满堂红等多家大型中介发布报告称， 7 月份深圳二手住宅的成交量和成交均价双双较大幅度下滑。

　　与深圳变化不定的二手房地产投资环境不同，广州、东莞、佛山、珠海等楼价洼地城市却稳健得多。从穗、佛、莞、珠四城市的经济发展、城市建设、人均收入、区域地位以及市场供求关系分析，目前四城市的二手楼价均未能完全体现各城市的区位价值，因而尚有较大的上升空间，投资机会较多。

二、穗佛莞珠四城市二手投资机会分析

1 、广州：楼价持续走高，投资机会多

　　广州作为广东的省会城市，经济高速发展，城市建设日新月异。近半年来，在广州二手楼市供需关系严重偏紧的拉动下，二手楼价不断上涨。满堂红数据显示， 2007 年上半年广州二手住宅成交均价 5833 元 / 平方米，环比上升 16.0% ，同比上升 26.0% ，今年 7 月二手住宅均价为 6307 元 / 平方米，半年内均价上涨近 1000 元 / 平方米。楼价虽迅速走高，但成交量不减反增，广州市国土房管局数据显示，今年 1 － 5 月广州二手住宅成交宗数和成交面积同比分别增长 12.5% 和 12.3% ，二手成交宗数首次超一手，显示广州民间强大的经济实力和二手楼市广阔的升值前景。专家预计下半年广州二手住宅的成交量和成交价格将会持续走高。价格将会有 20 ％左右的涨幅。

　　目前，广州二手楼市中较具投资价值的住宅主要有三类：

　　一类是占据希缺、难复制性资源的二手楼盘，如 CBD 楼盘、江景盘、山景盘等。 CBD 楼盘主要集中在珠江新城、天河北以及琶洲会展中心附近；江景盘主要集中在滨江东以及珠江沿岸；山景盘则主要集中在南湖、白云山附近。其中别墅以及大面积豪宅，更是买少见少，升值潜力巨大。

　　现时，这类二手住宅的成交单价在 1 万元 / 平方米左右，不少已在 1.5 万元 / 平方米以上，今年 1 － 7 月份的半年内普遍有 15 － 35 ％左右的升幅，租金回报率大部分维持在 5 － 7 ％左右，高于北京、上海、深圳等城市。

　　凭借得天独厚的资源优势，未来 1 年内这类二手住宅的楼价将会有 15 ～ 30 ％的升幅。由于这些住宅大部分为高单价、大面积的单位，因此投资收益十分可观。

表 1：广州部分希缺资源楼盘的价格、升幅、租金情况 （单位：元/㎡、元/㎡·月、％）

来源：满堂红地产研究部

　　第二类是地段较好的中高档楼盘，主要是指地处越秀区、荔湾区、天河区、海珠区一些交通方便，商业繁华地段上的中高档楼盘。如荔湾区的富力广场、恒宝华庭、新光城市广场、东浚荔景苑；越秀区的东湖御苑、锦城花园、东风广场、东方广场、淘金华庭、天伦花园；天河区的珠江新城、天河北、天河公园一带；海珠区的佳信花园、富力千禧花园、顺景雅苑、翠馨华庭、富景花园、双子星城、顺华名庭、中海名都、朗晴居、江南花园、可逸名庭等。

　　目前这些楼盘的均价在 8500 ～ 14000 元 /㎡不等，今年1－7月半年内的升幅大部分在20～35％之间，租赁回报率约为4～6％。 这些楼盘或处于各区中心或地铁沿线，楼市需求旺盛，但供给较少，因而二手住宅极具投资价值。预计未来一年这类型楼盘的价格将会有 20 ％以上的升幅。

表 2：广州部分中心地段楼盘的价格、升幅、租金情况 （单位：元/㎡、元/㎡·月、％）

来源：满堂红地产研究部

　　第三类是处于郊区、次中心地带的高素质楼盘。这类楼盘集中在番禺、花都两区以及海珠区、白云区的部分次中心地带。如番禺区的丽江花园、广州碧桂园、芳华花园、祈福新村、华南碧桂园、广州雅居乐花园、星河湾、中海蓝湾；花都区的碧桂园假日半岛、金碧御水山庄、云峰花园、湖畔花园；白云区的富力半岛花园、富力碧涛湾、富力桃园、紫荆花园，景泰新村、汇侨新城、金碧雅苑、富力城、时代玫瑰苑、云景花园；海珠区工业大道的保利花园、南景园、动感华庭、翠城花园、保利丰花园、富力现代广场、光大花园、保利百合花园、江南花园以及南州路的英豪花园、南洲名苑、金碧花园、罗马家园等。目前这些楼盘的价格尚处于较低水平，普遍在 6000 ～ 9000 元 / ㎡左右，花都区则在 3500 元 / ㎡左右，但上涨的速度却非常快，今年 1 － 7 月的半年内上涨了约 20 ～ 43 ％。

　　这类楼盘本身素质不低，只是价值尚未被充分挖掘，但随着广州城市的外拓、地区经济的起飞、地铁等交通设施的完善以及良好的生活空间，这些楼盘受到越来越多买家的青睐，二手住宅市场也异常火爆。由于这类楼盘的价格基数较低，因此未来的升值空间十分广阔，预计未来一年这类型楼盘将会有 30 ％左右的升幅。

表 3：广州部分郊区、次中心地带楼盘的价格、升幅、租金（单位：元/㎡、元/㎡·月、％）

来源：满堂红地产研究部

2 、东莞：二手楼市高速发展，投资正合时

　　2007 年上半年东莞二手住宅市场持续升温，市场进入高速发展期。东莞市房地产交易所数据显示， 2006 年东莞市二手住宅成交面积同比上升了 41% ， 2007 年第二季度东莞市二手住宅成交面积同比去年上涨 31.8 ％，成交宗数同比上涨 33.7 ％。满堂红数据显示， 2007 年上半年东莞市满堂红二手住宅成交宗数环比 2006 年下半年上涨 61 ％，成交面积环比上涨 60.5 ％。

　　2007 年上半年东莞市二手楼价大幅上涨。东莞市房地产交易所数据显示， 2007 年第二季度，东莞市二手住宅成交价格为同比上涨 32 ％。满堂红数据显示， 2007 年上半年，东莞市二手住宅成交均价 4105 元 / 平方米，同比上涨 12.3 ％，环比上涨 15.5 ％。 7 月份东莞市二手住宅均价达新的高点，达 4609 元 / 平方米，相比 1 月份上涨 26% 。专家估计今年下半年东莞楼价将会持续大幅上涨。

　　目前东莞二手住宅市场主要集中在东城、南城以及部分镇区，这些区域也是东莞较具投资价值的二手房地产集中地。

　　东城。 东城投资热门的楼盘主要有：东泰花园、中信阳光假日、景湖春晓、怡丰都市广场、金地格林花园等，这些楼盘目前成交均价在 5000 元 / 平方米以上。与年初 1 月份相比，这些热门楼盘均价普遍上涨 20 ～ 30 ％以上，金地格林花园、景湖春晓等涨幅超过 30 ％。如东城开发较早、社区配套最完善的东泰花园，今年 7 月份成交均价 4400 元 / 平方米，相比年初上涨了近 30 ％。

表 4：东莞东城部分具投资价值楼盘的价格、升幅、租金（单位：元/㎡、元/㎡·月、％）

来源：满堂红地产研究部

　　南城。 随着南城中央生活区规划的深化，南城区二手楼市迅速升温。目前此板块由于配套尚未完善，因而二手楼市价格并不高，但升值前景极为广阔。目前南城比较热门的楼盘主要有：新中银花园、中信新天地、景湖花园、石竹新花园、江南世家等。二手住宅成交 4000 ～ 5500 元 / 平方米之间，与年初 1 月份相比，这些热门楼盘的价格普遍上涨了 15 ～ 30 ％左右。如成交最活跃的石竹新花园，目前均价为 5187 元 / 平方米，相比 1 月份上涨了 15 ％。南城价格上涨幅度最大的要数江南世家，目前成交均价为 4902 元 / 平方米，比 1 月份上涨了近 6 成。

表 5：东莞南城部分具投资价值楼盘的价格、升幅、租金（单位：元/㎡、元/㎡·月、％）

来源：满堂红地产研究部

　　镇区。 东莞镇区经济持续发展，早年开发的楼盘逐渐转入二手市场，二手住宅市场迅速发展。部分靠近深圳的镇区，楼价快速上涨，如虎门、万江等镇区。 2007 年第二季度虎门、万江两镇二手市场表现抢眼，楼价大幅上涨。以虎门镇丰泰裕田花园为例，目前二手成交均价为 4680 元 / 平方米，相比 1 月份上涨了近 30 ％，万江镇的理想 0769 家园，现时二手成交均价达 7242 元 / 平方米，相比 1 月份上涨了 28.5 ％。

　　此外，东莞市一些楼盘二手楼价已经接近甚至超过同地段同质量的新楼盘，如万江理想 0769 、峰景高尔夫别墅、柏景豪庭、虎门丰泰华园山庄、国际公馆等。

表 6 ：东莞镇区部分具投资价值楼盘的价格、升幅、租金（单位：元 / ㎡、元 / ㎡·月、％）

来源：满堂红地产研究部

3 、佛山：二手市场向好，亚艺、千灯湖板块升值潜力大

　　2007 年上半年佛山市二手住宅市场发展迅速，市场交投畅旺，价格涨势明显。其中禅城、南海、顺德三区二手住宅市场持续升温。

　　上半年佛山二手住宅价格保持上涨的态势，其中南海区楼价上涨幅度较大。满堂红数据显示，今年上半年佛山市二手住宅成交均价为 3781 元 /㎡，同比上涨25.8％。环比上涨8.1％。 禅城区成交均价 3807 元 /㎡，环比上涨7.2％；南海区成交均价3613元/㎡，环比上涨16.8％，升幅较大。专家认为，今年下半年佛山楼价将会上涨30％左右。

　　佛山市二手住宅市场以禅城、南海、顺德三区为主，受广佛地铁开工以及佛山市“ 2 ＋ 5 组团”规划实施的影响，禅城的 亚艺板块、南海的 千灯湖板块成为二手市场投资的热点。

　　禅城 亚艺板块。 亚艺板块二手楼市主要集中在湖景路、绿景路、季华路和环湖路。成交活跃的楼盘主要有环湖花园、鸿翔小区、恒福湖景湾等，现时售价集中在 3500 ～ 6000 之间。恒福湖景湾 7 月份成交均价为 5950 元 / 平方米，环湖花园、鸿翔小区售价则在 3500 ～ 4000 之间。

　　相比 1 月， 7 月份 亚艺板块 各楼盘的价格涨幅在 15 ～ 25 ％之间，世纪名轩涨幅达 42 ％。

表 7：佛山亚艺板块部分具投资价值楼盘的价格、升幅、租金、（单位：元/㎡、元/㎡·月、％）

来源：满堂红地产研究部

　　南海千灯湖板块。 南海毗邻广州，二手房地产市场一向比较繁荣。 佛山一环贯通、广佛地铁开工为南海的二手房地产市场带来极大的利好，其中千灯湖板块的二手房地产市场备受关注。

　　千灯湖板块是佛山市高档二手住宅较集中的地段，目前配套虽未完善，但南海新城市中心的规划、中海、保利等地产大鳄的纷纷进驻，使人们对此板块的发展充满信心。目前此板块热销的二手楼主要有：中海万锦豪园、海景花园、东海花园等。其中万锦豪园目前成交均价约 6000 元 /平方米左右， 千灯湖板块 大部分次新楼成交价格已经飙升至 5000元/平方米左右。

　　今年上半年千灯湖板块各楼盘均价基本呈上涨趋势。相比 1 月，今年 7 月份各楼盘成交均价涨幅在 20 ％左右。

表 8：佛山千灯湖板块部分具投资价值楼盘的价格、升幅、租金（单位：元/㎡、元/㎡·月、％）

来源：满堂红地产研究部

4 、珠海：市场回暖，二手住宅投资被看好

　　珠海市的二手房市场在最近数年内发展迅速， 2006 年国家宏观调控，二手市场曾一度低迷， 2007 年上半年珠海自住需求逐渐释放，二手市场开始“回暖”。

　　据珠海市统计局和珠海市房地产登记中心公布的信息， 2007 年上半年珠海市区二手房成交面积为 71.76 万平方米，同比增加 9.8% ；均价为 2997 元 / 平方米，同比上升 23.5% 。随着住房二手市场交易日趋活跃，珠海的房地产市场步入到更成熟的发展阶段。

　　近年来，珠海大部分市民对原有的居住条件和居住环境产生不满，许多人产生了购买新房的欲望，全市出现了集中换房的“二次置业”风潮。但高昂的一手房价，大大超出了购房者的心理预期和承受能力，市民购买一手房的欲望被抑制，于是许多急于买、换房或有购买欲望的市民变将目光投向了二手房市场，这也大大刺激了珠海的二手市场。

　　2007 年上半年珠海楼价开始上涨，根据珠海市统计局公布的数据， 2007 年 6 月全市二手住宅交易价为 3118 元 / 平方米，比 2006 年 12 月上涨 12.38% 。目前珠海二手房市场已成为一个以卖方为主导的市场，二手楼价呈继续攀升的态势。

　　近半年来，珠海二手住宅的投资者逐渐，其中既有本地居民，也有来自澳门、深圳的炒家，主要是看好珠海楼市较好的升值前景。现时珠海比较有投资价值的区域主要集中在拱北区和香洲区。

　　拱北区。 拱北区毗邻澳门，经济发展较迅速，在澳门实力买家的支撑下，此区域的二手楼价独占珠海鳌头。满堂红数据显示， 2007 年 7 月拱北区二手住宅成交均价 7051 元 /平方米，环比上涨近1000元/平方米。其中比较热门的楼盘主要有粤海国际花园、北欧森林、米兰丽都、春泽名园等，成交均价在6500～9000元/平方米之间不等，相比年初均有10％左右的升幅。如春泽名园今年7月份成交均价为7066元/平方米，环比上涨了18％，租金约34元/㎡·月，年租金回报率达5.7％。

　　香洲区。 香洲区是珠海二手住宅成交较活跃的区域， 比较热门的楼盘主要有富和新城、恒裕尚都、华南名宇、宏大花园、华发新城等，成交均价由 4000元/平方米到7000元/平方米不等，华发新城价格较高，达8181元/平方米。 满堂红数据显示， 2007 年 7 月香洲区二手住宅成交均价为 5792 元 /平方米，环比上涨了1000元/平方米。如恒裕尚都今年7月份成交均价为6893元/平方米，环比上涨了15％。

三、“洼地”投资策略攻守均可

　　目前在城市间楼价“洼地”效应的作用下，深圳投资者“外逃”挺进穗佛莞珠四城市的现象日渐增多，这主要是由深圳与穗佛莞珠四城市不一样的投资环境造成的。现时深圳房地产市场正处于高位调整期，市场变化难以预料，投资风险较大，而穗佛莞珠四城市则处于稳健上升期，甚至不排除爆发的可能。相对于深圳，穗佛莞珠四城市的投资前景更乐观，投资机会也更多。

　　对于市场担心的新一轮房地产政策出台，满堂红研究部认为，两年来的宏观调控表明，决定房地产市场走势的关键是供求关系，政策的影响只是短暂、有限的。因此，积极的投资者可选择短期投资，稳健的投资者可采取“进可攻，退可守”的投资策略，先作长期出租，升值后再考虑转售。

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